Отвечает юрист

По многочисленным просьбам читателей редакция «Церковного вестника» возобновляет рубрику «Отвечает юрист».

В 2001—2002 годах наши юристы комментировали изменения  в российском законодательстве, касающиеся религиозных организаций и частных граждан. Мы подробно говорили о проблеме ИНН, правах собственности на храмовые здания, особенностях торговли изделиями из драгоценных металлов и о многих других проблемах.

Значительная часть вопросов, с которыми наши читатели сегодня обращаются к юристам, касается жилищных проблем.

В связи с этим мы решили не ограничиваться рассмотрением вопросов, связанных исключительно с проблемами религиозных организаций. Большинство вопросов, заданных нашими читателями мы, постараемся публиковать в этой рубрике.

Напоминаем, что свои вопросы вы можете задать специалистам юридической  конторы «Юрсплав» по тел.: (095) 915-56-76.

Многих москвичей волнует вопрос о выселении граждан из жилого помещения в связи со сносом дома, его переоборудованием, реконструкцией и т.п. При этом часто интересуются, что лучше в данной ситуации: являться собственником квартиры или ее нанимателем? 

Законодатель по-разному определяет условия и последствия выселения для собственников и для нанимателей жилого помещения.

Если вы являетесь нанимателем жилого помещения (социальный найм), то при выселении из квартиры в указанных выше случаях вам должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение.

Помещение должна предоставить та организация, которой отводится земельный участок под вашим домом либо предназначается подлежащий реконструкции дом. Это помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Жилое помещение должно находиться в черте населенного пункта, в данном случае — г. Москвы.

Предоставляемое жилье должно быть размером не меньше, чем занимавшееся ранее. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат.

Жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на человека, но не менее 9 кв. м), при этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов (ст. 40, 41 ЖК РСФСР).

Если же наниматель имел излишнюю жилую площадь (12 кв. м на человека + 6 кв. м считается нормой, свыше — излишки), то жилое помещение все равно предоставляется в пределах нормы, а нанимателю и членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом нормы дополнительной площади. Таким образом, одинокому нанимателю, занимающему большую квартиру, есть смысл ее приватизировать, иначе в результате переселения он может оказаться в однокомнатной квартире.

Кроме того, при предоставлении помещения не собственникам обязательно должно учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимание интересы (ст. 41 ЖК РСФСР). То есть, если у вас имеются медицинские показания, вы можете претендовать на дом с лифтом, или на первые этажи, или на предоставлении жилья в районе проживания родственников, если вы нуждаетесь в их уходе, и т.д.

Если же вы являетесь собственником квартиры, то взамен вам обязаны предоставить равноценное жилое помещение на праве собственности либо иную компенсацию. «Равноценное» в данном случае означает равное по стоимости (имеется в виду рыночная стоимость). Что выбрать — квартиру или денежную компенсацию — решает собственник. Оценка рыночной стоимости освобождаемых и получаемых собственником жилых помещений производится по единому стандарту оценки профессиональными оценщиками за счет отселяющего лица, даже если оценка проводится по вашей инициативе.

Некоторые особенности предоставления жилья и компенсаций для жителей Москвы предусмотрены в Законе г. Москвы от 9 сентября 1998 года № 21—73 и в Постановлении Правительства Москвы от 18 января 2000 года № 30.

Предоставляемое собственнику жилое помещение должно быть благоустроенным, находиться в черте населенного пункта и быть равным по стоимости ранее занимаемому. Ни о нормах жилой площади, ни о количестве комнат, ни об учете состояния здоровья речь уже не идет. Таким образом, если вы являетесь нанимателем небольшой квартиры с многочисленным семейством в доме, идущем на слом, то вряд ли стоит ее приватизировать. Посчитайте: возможно, по социальным нормам предоставления жилплощади (12 кв. м на человека, разные комнаты для разнополых детей) вы сможете получить значительно больше.

В случае отказа собственника от предоставления ему в собственность другого жилого помещения или выплаты компенсации стоимости принадлежащего ему на праве собственности жилья, с его согласия ему  предоставляется жилое помещение по договору социального найма. Но все равно размер предоставляемого жилья должен соответствовать размеру денежного возмещения, а не нормам предоставления жилья.

В том случае, если жилое помещение является единственным местом жительства гражданина-собственника, то равноценное возмещение кроме рыночной стоимости квартиры включает компенсацию за не произведенный ремонт дома. Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт определяется как разница между рыночной стоимостью жилого помещения социального использования в домах типовых серий в районах массовой застройки, предоставляемого по социальным нормам для семьи данной численности, и рыночной стоимостью освобождаемого собственником жилого помещения. Если собственник решит выбрать не квартиру, а денежную компенсацию, то ему следует иметь в виду, что компенсация в данном случае является строго целевой и может быть использована только на приобретение жилья.

Как видите, уважаемые читатели, правила предоставления жилых помещений взамен изымаемых в связи со сносом дома, его реконструкцией и т.д. достаточно сложны. Мы постарались изложить в этой статье лишь основные и самые общие требования нормативных актов, которые помогут вам сориентироваться в вашей конкретной ситуации, поскольку каждый случай индивидуален и общего рецепта для всех просто не существует.